¿Quién no ha tenido albañiles en
casa en alguna ocasión? Esto le ha pasado a varios amigos míos y
luego me han estado persiguiendo y llamándome, para preguntarme las
dudas típicas de estos casos como; “¿qué tipo de IVA me tienen
que aplicar?”, “¿Puedo deducirme en IRPF alguna cantidad?”.
Por lo que creo que alguno de vosotros puede estar en esta
situación, con lo que le ayudará este artículo que voy a
desarrollar.
Desde el punto de vista de un
particular puesto que no se puede deducir el IVA ya que es quien
soporta este impuesto, siempre será interesante que sea un tipo lo
mas reducido posible el que sea soportado.
Por lo que tendrán la consideración
de un IVA al tipo impositivo del 10%:
- Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas cuando se cumplan los siguientes requisitos:1- Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a la que se refieren las obras para su uso particular. Si se podrán actuar. las comunidades de propietarios.2- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. Es decir la vivienda lleve mas de dos años construida o la última rehabilitación se hubiese realizado hace mas de dos años.3- Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.
- Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tenga por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas incluidos los locales, anejos , garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
- Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones que al menos el 50% de su superficie construida se destine a dicha utilización.
- Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre las Comunidades de Propietarios de las edificaciones o partes de las mismas a que se refiere el número 1º anterior y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes complementarios de dichas edificaciones, siempre que dichas ejecuciones de obra se realicen en terrenos o locales que sean elementos comunes de dichas Comunidades y el número de plazas de garaje a adjudicar a cada uno de los propietarios no exceda de dos unidades.
¿Que
entendemos por rehabilitación?
Desde
el 14 de abril de 2012 se aplicará un nuevo concepto donde deben
reunir los siguientes requisitos:
- Que su objetivo principal sea la reconstrucción de la edificaciones o partes de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a la rehabilitación.
- Obras análogas a la rehabilitación:
- Las de adecuación estructural que proporcionen la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
- Las de refuerzo o adecuación de la cimentación asi como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
- Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
- Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
- Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
- Obras conexas a las de rehabilitación, son las que citaremos a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:
- Las obras de albañilería, fontanería, y carpintería.
- Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
- Las obras de rehabilitación energética, que serán las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones o parte de las mismas, reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energías renovables.
El
resto de obras que no cumplan los requisitos anteriores, tributarán
al tipo máximo del 21% de IVA.
En
este caso nos hemos centrado sobre todo cuando un particular realiza
algún tipo de obra, en su hogar pues nos hemos dejado muchos casos
a sobre la vivienda que quizás en otros artículos trataremos ya que
son interesantes pero no para este caso en concreto.
Desde
el punto de vista del impuesto de la Renta o IRPF existe lo que se
denomina la deducción por inversión en vivienda habitual, donde se
aplica a tres supuestos:
- Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
- Construcción o ampliación de la vivienda habitual.
- Cantidades depositadas en cuentas vivienda.
- Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad.
En
este caso solamente trataremos los tres supuestos en los que se puede
ocasionar unas obras en el hogar.
Una
cosa importante a tener en cuenta es, ¿que entiende la ley de IRPF
que es una vivienda habitual? Se entiende que es una edificación
que cumpla los siguientes requisitos:
- Que constituya nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido los tres años indiciados, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras análogas justificadas.
- Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual, a pesar de no producirse
la
ocupación en el plazo de doce meses, en los siguientes supuestos:
- Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurra
alguna otra de las circunstancias
mencionadas en el número 1º anterior (celebración del matrimonio,
separación matrimonial, traslado laboral, etc.) que impidan la
ocupación de la vivienda.
- Cuando la vivienda
resulte inadecuada por razón de la discapacidad padecida por el
contribuyente, por su cónyuge o parientes, en línea directa o
colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado
inclusive, que convivan con él.
-
Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de
cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización.
En este supuesto, el plazo de doce meses a contarse a partir de la
fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo.
Cuando se produzca alguna
de las circunstancias señaladas en este número o en el anterior,
determinantes del cambio de domicilio o que impidan la ocupación de
la vivienda, la deducción se practicará hasta el momento en que se
produzcan dichas circunstancias. Por excepción, cuando el
contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o,
podrá seguir practicándose deducciones por este concepto mientras
se mantenga dicha circunstancia y la vivienda no sea objeto de
utilización.
- Conceptos que se consideran vivienda habitual a efectos de la deducción:
- Los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, tales como jardines, parques piscinas e instalaciones deportivas, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.
- Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con esta con el máximo de dos. A efectos de esta deducción se entienden las que cumplan estos requisitos:
- Que se encuentren en el mismo edificio o complejo inmobiliario y se entreguen en el mismo momento.
- Que su transmisión se efectúe en el mismo acto, aunque lo sea en distinto documento.
- Que sean utilizadas o estén en disposición de utilizarse por el adquirente, es decir que su suso no este cedido a terceros.
Por
lo cual es muy importante el cumplimiento de estos requisitos ya que
si lo que hacemos no se tiene consideración como vivienda habitual,
o incluso nos hemos deducido unas cantidades pero no hemos estado el
tiempo adecuado, podríamos tener que devolver a la Agencia
Tributaria, las mismas.
¿Que
se entiende como rehabilitación para la aplicación en IRPF?
A
efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación
de vivienda habitual las
obras
realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes
requisitos:
a)
Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación
protegida en materia de
b)
Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la
vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las
estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el
coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por
100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado la
adquisición durante los dos años inmediatamente anteriores al
inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor
mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A
estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor
de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al
suelo.
No
darán derecho a deducción como rehabilitación:
A
efectos de la deducción, en ningún caso tienen la consideración de
inversión en vivienda habitual
los
siguientes conceptos:
a)
Los gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con
la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales,
como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones y similares.
b)
Los gastos de sustitución de elementos tales como instalaciones de
calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.
c)
Las mejoras.
d)
Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda que
excedan de dos.
e)
La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e
instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro
elemento que no constituya vivienda propiamente dicha, siempre que
se adquieran independientemente de ésta.
Cuando
la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación
ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas
a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos.
En
estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la
amortización del capital como los intereses y demás gastos
derivados de dicha financiación. Dentro de estos últimos pueden
citarse, entre otros, los siguientes:
-
El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de
interés de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo
decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de
reforma económica (BOE del 12). En el caso de aplicación de los
citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el
contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la
aplicación del citado instrumento.
-
Las primas de los contratos de seguro de vida y de incendios, siempre
que estén incluidos
en
las condiciones de los préstamos hipotecarios obtenidos para la
adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
También
forman parte de la base de la deducción, con independencia de la
utilización o no
de
financiación ajena, los gastos y tributos originados por la
adquisición que hayan corrido a
cargo
del adquirente, tales como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, IVA, gastos de notaría y registro,
gastos de agencia, etc.
¿Que
se entiende a efectos de IRPF como construcción de vivienda
habitual?
A
efectos de la deducción, se considera construcción de vivienda
habitual cuando el contribuyente
satisfaga
directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o
entregue cantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que
finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de
la inversión.
Para
el cómputo del plazo de cuatro años ha de tenerse en cuenta:
A)
Fecha de inicio de la inversión. El cómputo se iniciará a partir
de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se
practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su
caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente
del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo.
B)
Fecha de finalización de las obras:
-
En los supuestos de autopromoción o autoconstrucción, la fecha de
finalización deberá poder acreditarse por cualquier medio de
prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a
los órganos de gestión e inspección de la Administración
tributaria. En ausencia de prueba se tomará la fecha de la escritura
de declaración de obra nueva.
-
En caso de pagos al promotor, la fecha de finalización será la de
la adquisición jurídica de la vivienda, es decir, cuando,
suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o
entrega de la cosa vendida, sin que sea suficiente el hecho de la
terminación de la vivienda. Si las obras no fueran terminadas en
el plazo de cuatro años, se perderá el derecho a las deducciones
practicadas por la construcción y se deberá proceder a
regularizar la situación.
Ahora
bien, una vez realizada dicha regularización, el contribuyente podrá
iniciar de nuevo la
práctica
de la deducción a partir del ejercicio siguiente al último que haya
sido objeto de regularización, por las cantidades que, a partir de
dicho ejercicio, satisfaga vinculadas con la construcción de su
futura vivienda habitual. Con la nueva primera cantidad satisfecha
que sea objeto de deducción se entenderá iniciado, nuevamente, el
plazo de cuatro años para finalizar las obras de construcción.
No
obstante lo anterior, el plazo de cuatro años puede verse ampliado,
sin perder el derecho a
las
deducciones, en las siguientes situaciones:
a)
Situación de concurso del promotor de las obras. En estos casos, el
plazo queda ampliado
automáticamente
en otros cuatro años, siempre que el contribuyente que esté
obligado a presentar
declaración
por el IRPF, en el período impositivo en que se hubiese incumplido
el plazo inicial, acompañe a la misma tanto los justificantes que
acrediten sus inversiones en vivienda como cualquier documento
justificativo de haberse producido la referida situación.
b)
Cuando se produzcan otras circunstancias excepcionales no imputables
al contribuyente,
distintas
de la anterior, que supongan paralización de las obras.
En
estos supuestos, el contribuyente puede solicitar de la
Administración tributaria la ampliación
del
plazo. La solicitud deberá presentarse en la Delegación o
Administración de la Agencia Estatal
de
Administración Tributaria correspondiente a su domicilio fiscal,
durante los treinta días siguientes a la fecha del incumplimiento
del plazo.
En
la solicitud deberán figurar tanto los motivos que han provocado el
incumplimiento del plazo
como
el período de tiempo que se considera necesario para finalizar las
obras de construcción, el
cual
no podrá ser superior a cuatro años.
A
la vista de la solicitud presentada y de la documentación aportada,
el titular de la Administración
o
Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria
decidirá tanto sobre la procedencia de la ampliación solicitada
como con respecto al plazo de ampliación, que no tendrá
que
ajustarse necesariamente al solicitado por el contribuyente. La
ampliación concedida comenzará
a
contarse a partir del día inmediato siguiente a aquel en que se
produjo el incumplimiento.
Las
solicitudes de ampliación del plazo que no sean resueltas
expresamente en el plazo de tres
meses,
podrán entenderse desestimadas.
Concepto
de ampliación de vivienda habitual
Se
entiende por ampliación de vivienda habitual el aumento de su
superficie habitable, producido
mediante
cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma
permanente y durante todas las épocas del año. Así, dentro de este
concepto se entiende comprendida tanto la
adquisición
de una vivienda contigua como de una vivienda situada en un nivel
inmediatamente
superior
o inferior, con el fin de unirla a la vivienda habitual y aumentar de
esta forma la superficie
habitable
de la misma.
Conceptos
que no dan derecho a deducción
En
ningún caso generan derecho a deducción por construcción o
ampliación de la vivienda habitual
los
siguientes conceptos:
a)
Los gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con
la finalidad de mantener
el
uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o
arreglo de instalaciones y similares.
b)
Los gastos de sustitución de elementos tales como instalaciones de
calefacción, ascensor,
puertas
de seguridad y otros.
c)
Las mejoras.
d)
Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda que
excedan de dos.
e)
La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e
instalaciones deportivas y,
en
general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya
vivienda propiamente dicha,
siempre
que se adquieran independientemente de ésta.
Las
cantidades destinadas a la deducción tendrán el límite de 9.040
euros, establecido con carácter general, la base de la deducción
está constituida por las cantidades satisfechas en el ejercicio,
incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del
contribuyente y, en el caso de financiación ajena, la amortización,
los intereses y demás gastos derivados de la misma. Pueden citarse,
entre otros, los siguientes: honorarios de arquitecto y aparejador,
licencia de obras, declaración de obra nueva, gastos de notaría y
registro, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados,IVA, etc.
Todo
ello, sin perjuicio del resultado que arroje la comprobación de la
situación patrimonial del
contribuyente,
en los términos anteriormente comentados.
Obras
e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por razones de
discapacidad
A
efectos de la deducción, tienen la consideración de obras e
instalaciones de adecuación de la
vivienda
habitual las siguientes:
a)
Las obras que impliquen una reforma del interior de la vivienda.
b)
Las obras de modificación de elementos comunes del edificio que
sirvan de paso necesario
entre
la vía pública y la finca urbana, tales como escaleras, ascensores,
pasillos, portales o cualquier
otro
elemento arquitectónico.
c)
Las obras necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos
que sirvan para superar
barreras
de comunicación sensorial o de promoción de la seguridad.
Acreditación
de la necesidad de las obras e instalaciones
Las
obras e instalaciones de adecuación deberán ser calificadas como
necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que
facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de la persona con
discapacidad, mediante certificado o resolución expedido por el
IMSERSO u órgano competente de las Comunidades Autónomas en materia
de valoración de discapacidades basándose en el dictamen emitido
por los Equipos de Valoración y Orientación dependientes de la
misma.
Requisitos
subjetivos de la deducción
Los
requisitos subjetivos que deben cumplirse para aplicar esta deducción
son los siguientes:
1º
Que la persona con discapacidad sea el propio contribuyente o su
cónyuge o un pariente, en
línea
directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer
grado inclusive, que conviva
con
él.
2º
Que la vivienda esté ocupada por cualquiera de las personas a que se
refiere el párrafo anterior
a
título de propietario, arrendatario, subarrendatario o
usufructuario.
Contribuyentes
con derecho a deducción
Pueden
aplicar la presente deducción los siguientes contribuyentes:
a)
Cualquiera de las personas relacionadas en el punto 1º anterior.
b)
Los contribuyentes que sean copropietarios del inmueble en el que
residan las personas
con
discapacidad y en el que se realicen las obras de modificación de
los elementos comunes
del
edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía
pública, tales como escaleras,
ascensores,
pasillos, portales o cualquiera otro elemento arquitectónico, así
como las necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos
que sirvan para superar las barreras de comunicación sensorial o de
promoción de su seguridad.
Cantidades
invertidas con derecho a deducción
La
base de la deducción está constituida por el importe satisfecho en
el ejercicio por el contribuyente (tanto la propia persona con
discapacidad como, en su caso, los copropietarios del
inmueble)
en concepto de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda
por razones de discapacidad en los términos anteriormente
comentados.
Límite
de la deducción (inversión máxima deducible) El importe máximo de
la inversión con derecho a esta deducción está establecido en
12.080 euros anuales, sin que el eventual exceso de las cantidades
invertidas sobre dicho importe pueda trasladarse a ejercicios
futuros.
Ejemplo
práctico:
Un
contribuyente compra en 2008 una casa con valor de mercado actual de
150.000 euros sin el suelo. A primeros de 2012 quiere ampliar subir
una planta que le cuesta 50.000 euros y a demás hacer una plaza para
el coche anexa por valor de 15.000. Lo que hace un total de 65.000
euros en la obra. Para el pago de la misma una entidad financiera nos
ha un crédito para el total de la obra pagando para el año 2012
la cantidad de 8500 euros. Tributación en IVA y deducciones en IRPF.
IVA:
En
principio vemos que cumple los requisitos de rehabilitación ya que
se destina mas del 25% del valor a la misma. Y más del 50% del total
de la obra a la rehabilitación. Y está dentro de los supuestos de
rehabilitación como es la ampliación de la superficie constituida,
sobre y bajo rasante que la ley lo estima como análoga a la de
rehabilitación.
150.000
* 25% = 37.500 < 50.000 euros.
65.000
total de la obra 100% lo que suponer que a rehabilitación que son
50.000 euros se destina el 76,92 % > al 50%.
Por
otro lado tenemos que las ejecuciones de obra que realicen en
terrenos que sean elementos comunes de dichas comunidades y el número
de plazas no exceda de dos unidades se aplicara el tipo del 10%.
Entendiéndose en este caso que una persona física legalmente actúa
de la misma forma que una comunidad de vecinos ya que no tiene
personalidad jurídica propia.
Con
lo que la factura en este caso que no tendría que emitir sería
65.000 + 6.500 IVA = 71.500.
IRPF:
En
principio tendremos que suponer que cumple los requisitos de que esta
vivienda es la habitual, ya que desde el 2008 lleva viviendo
ininterrumpidamente en esta vivienda. Por otro lado cumple los
requisitos de rehabilitación de la vivienda habitual en los 55.000
euros (50.000+IVA).
Pero
en los 16.500 restantes procedentes de la construcción de la cochera
no cumplen los requisitos ya que la adquisición no se hace en el
mismo momento de la vivienda sino en un momento posterior con lo que
no se podrá deducir esta parte de la inversión. Como se ha pedido
financiación ajena y para el 2012 que es la declaración que estamos
realizando se ha pagado 8500 euros que no excede del máximo
establecido habrá que restar la parte proporcional a la cochera.
71.500
euros 100% ---> 16.500 * 100/ 71500 = 23,08
Con
lo de los 8500 euros que hemos pagado en 2012 solo nos podemos
deducir en 2012 6.538,20 euros.
José
Ángel Herreros Rull
Asesor
Empresarial
Asesores
Consultores “Santo Reino”
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